セカンドオピニオン
セカンドオピニオンとは、「第2の意見」のことであり、本人がより良い決断をするために、担当専門家以外の第三者専門家に意見を求めることを意味します。
セカンドオピニオンは医療現場において広く知れ渡っていますが、行うのは医師に限定されるものではありません。たとえば、法律や税務などに関して、顧問弁護士や顧問税理士以外の専門家に意見を求めることなどが挙げられます。
専門家の複数の目を通すことで、気づかなかった点が浮き彫りになることもあります。ある一人の専門家の意見は、その人の意見にすぎないのであって、もしかしたら「その人以外の意見の方が自分にはしっくりくる」そんなこともあるかもしれません。
担当専門家に遠慮することなく、積極的に活用しましょう。
→費用
| ＜ご注意＞ 弊社サービスのセカンドオピニオンは、独自に評価額を出すものではありません。評価額を出すためには「鑑定評価」を行わないと分からないためです。 ですので、セカンドオピニオンは「この評価額より高い（低い）金額が適正と思われる」「この評価額は間違いで、いくらくらいが適正金額である」という内容のものではありません。 詳しくはこちらもご覧下さい→セカンドオピニオンが有効な場面 |
オススメ→裁判や調停における自分方の不動産鑑定評価書のチェック
相続税の時価申告や固定資産税の時価申告など、役所に提出予定で準備された不動産鑑定評価書のチェック
そのほか、裁判や調停における相手方や鑑定人の不動産鑑定評価書のチェックや、リートに提出された不動産鑑定評価書のチェック等も可能です。
弊社では、これまでに訴訟鑑定研究会として裁判等で培ったセカンドオピニオンに係るノウハウがあります。
下記独自基準に基づき、丁寧なチェックに裏付けされたセカンドオピニオン意見書を発行いたします。
※セカンドオピニオン意見書サービスは訴訟鑑定研究会とは異なります。
(1) 鑑定法適合チェック
不動産の鑑定評価に関する法律（以下「鑑定法」）、同施行規則に反している不動産鑑定評価書は論外です。
しかし、資格試験合格後は勉強を怠る資格者は意外に多いものです。
鑑定法の改正があったことすら知らない不動産鑑定士の存在をみなさんは知る必要があるでしょう。
(2) 鑑定評価基準適合チェック
不動産鑑定評価基準（以下「基準」）は、不動産鑑定士が不動産の鑑定評価を行うに当たって準拠すべき拠り所です。しかし、基準違反の不動産鑑定評価書が横行しているのも悲しき事実です。
不動産鑑定評価基準は法律ではないため、基準に準拠していないからといって、法律違反となるわけではありませんが、有利に働くことは一切ありません。
(3) 表示ミスチェック
誤字脱字といった表示ミスは、見る人の心証を悪くします。
表示ミスがたくさんあるような不動産鑑定評価書を「信頼性に足る」と判断する人は少ないでしょう。
(4) 分析の妥当性チェック
価格形成要因の分析は、第一義的には担当不動産鑑定士の判断によるところが大きいものです。しかし、たとえば最寄り駅の判定で、合理的理由がなく距離が最も近い駅を採用していない場合もあるなど、不合理な分析をしている不動産鑑定評価書を過去に見てきました。
不動産鑑定評価書の合理性の検討に際しては、この分析の妥当性チェックは欠かせないものとなっています。
| ＜ご注意＞ 不動産鑑定評価の本質は「不動産の価格に関する専門家の判断であり、意見である」（不動産鑑定評価基準第１章第３節）ため、担当不動産鑑定士の判断は尊重されるべきです。このチェックは、当方の判断とは異なるからと言って、担当不動産鑑定士の判断について非難し、問い詰めるようなものではありません。 |
(5) 査定の妥当性チェック
価格の査定部分は、最も担当不動産鑑定士の判断によるところが大きいところです。
しかし、この内容こそが最終的な鑑定評価額の大小に直接的に影響していることから、この部分の検討なしでは効果が半減してしまいます。
たとえば、原価法の適用における「採用現価率は妥当性の範囲か否か」。これは不動産鑑定士だからこそわかり得る内容です。
不動産鑑定士だからこそ不動産鑑定士の考えていることが手に取るようにわかるのです。
(6) 鑑定評価額の妥当性判定
鑑定評価額の妥当性は、上記を総合的に勘案してはじめて説得力のある結論を出すことが可能となります。
鑑定評価額の妥当性は、その過程の妥当性をもってしか証明できません。
合理性がない不動産鑑定評価書に鑑定評価額の妥当性を認めることはできないのです。
※セカンドオピニオンは鑑定評価ではないため、独自に評価額を出すものではありません。
(7) 再評価チェック
同じ物件を後日再度鑑定評価することを再評価といいます。
この再評価を行う際には、「再評価ならでは」の要注意ポイントがあることをご存じでしょうか。
実は、再評価というのは、当初評価よりも慎重に評価しなければいけないのです。
なぜなら、評価の整合性が特に重要となり、問題点が浮き彫りになってしまうからです。
弊社のセカンドオピニオンでは、再評価物件に係るセカンドオピニオン専用のチェック項目を用意してありますので、どうぞご安心ください。
セカンドオピニオン意見書費用（弊社報酬）は、評価類型に応じて異なります。
これは、基本的には作業量と複雑さの違いによるものです。
評価類型は、不動産鑑定評価書内に記載されている「不動産の種別・類型」欄をご確認ください。
（料金については、対象の評価書のボリュームによって変わります。）
| 区分 | A | B | C | D | |
| 評価の類型 | 更地・建付地・建物自体・農地・林地・宅地見込地 | 借地権・底地・区分地上権・新規地代 | 新規家賃・自用の建物及びその敷地・貸家及びその敷地 | 継続家賃・継続地代・区分所有建物及びその敷地・自用の建物及びその敷地（含借地権）・貸家及びその敷地（含借地権） | |
| 料金（税込） | 110,000円～ | 121,000円～ | 132,000円～ | 143,000円～ | |
(1) 事前準備
お問い合わせ前に、セカンドオピニオンの対象となる書類の確認をお願いします。
セカンドオピニオンが受けられるもの→不動産鑑定評価書
セカンドオピニオンが受けられないもの→簡易鑑定評価書、不動産調査報告書、価格査定書、
価格意見書などの不動産鑑定評価書以外のもの
対象書類が不動産鑑定評価書の場合のみ、次の(2)お問い合わせにお進み下さい。
(2) お問合せ
まずは物件の概要についてお知らせください。
お問合せフォームから、もしくは直接お電話ください。
(3) お見積もり
誤解のないよう、事前に報酬見積もりをご確認ください。
（見積もりの際には対象となる評価書データを送っていただく場合があります。）
(4) 正式なご依頼
正式なご依頼があるまでは、一切料金は発生しません。
(5) 書類送付
お手持ちの不動産鑑定評価書をご郵送又はメール送付してください。
お送りいただくのは、不動産鑑定評価書原本でなくても結構です。その際は、表紙を含め全ページのコピーをお送りください。
(6) 作業
書類到着後7～10日程度お時間をいただきますが、状況に応じて早期対応も可能です。
(7) 納品
報告書をご覧いただきながら、分析結果についてご説明いたします。
遠方の場合は、メールや電話等でも対応させていただきます。
(8) アフターフォロー
納品後でもいつでもご連絡ください。
※書面作成、出張等については別途有料にて承ります。
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