家賃に関する不動産評価
家賃は一度その内容で契約してしまうと次の更新時まで変更できないと思っていませんか？
けれども法律では、「建物の借賃が、（中略）経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。（ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。）」と定めています。（借地借家法第32条）
家賃というのは、経済事情等が変わったことなどを理由に、上げることも下げることも要求することが法律で認められているのです。
こんな場合に① 賃貸人の立場から▶▶現在賃貸中の物件の家賃を値上げしたい
このような場合に、根拠もなく値段を提示することは得策ではありません。交渉がまとまらず、空室になる可能性もあるからです。家賃を値上げしたかっただけなのに、空室になってしまえば、家賃は「０」です。
相手の立場になって考えると分かりますが、値上げを要求するには相手を納得させるだけの合理的な根拠が必要なのです。
こんな場合に② 賃貸人の立場から▶▶現在賃貸中の物件で、賃借人から値下げを要求された
賃借人から「隣室の募集家賃の方が安いから、その値段まで下げて」と言われて困ったことはありませんか。
賃借人としては安いに越したことはないですし、家賃として目に見える「新規賃料（市場賃料）」を要求してくることもあります。賃借人の情に訴えられたり、空室になるのを恐れて「分かった」と了解してしまうのも間違いではありませんが、「新規賃料（市場賃料）」の要求は原則的に法的根拠がないので「NO」を突きつけてもいいのです。
この場合、「新規賃料（市場賃料）」と「継続賃料」は違うのだ、という専門家の意見と、その場合の適正な継続賃料が分かる評価書が有効になるのです。
こんな場合に③ 賃借人の立場から▶▶現在賃貸中の物件の家賃を値下げしたい
インターネット等で不動産情報を調べる方は多いと思いますが、「隣りの物件の方が安く募集している」「隣りの空室の方が安く募集している」といって、現在賃貸中の自室物件をその値段で交渉することは、実は間違っています。「すでに契約関係にある場合の改定賃料（継続賃料）は、新たに契約を締結する場合の市場賃料（新規賃料）とは異なる」のです。先ほどの例で言えば、マンションの隣室が自室よりも安い賃料で募集していても、賃借人が「隣室と同じ賃料にしろ」というのは原則として法的根拠にはならず、賃貸人は「NO」を突きつけることが出来るのです。
情に訴えて、無理矢理賃貸人側の了解を取ったとしても、その後の関係が悪くなったら元も子もありません。家賃交渉には、相手を納得させるだけの根拠が必要なのです。
こんな場合に④ 賃借人の立場から▶▶現在賃貸中の物件で、賃貸人から値上げを要求された
一方的に値上げ要求されて「はい、分かりました。」と答える人は少ないでしょう。ましてや、その値段に根拠がない場合はなおさらです。継続賃料は、一般的になじみが薄く、目に見えて分かるものでもありません。
専門家によって「本当に、この値上げ金額は適正なのか」「適正な継続賃料はいくらなのか」を明らかに出来れば、賃貸人を説得できる根拠になります。
上記4つの場合で恐ろしいのは、うまく交渉がまとまらなかった場合、交渉決裂で済めばいいのですが、最悪、訴訟に発展するケースもあることです。
いったん相手に渡した資料は、その後の裁判等においても証拠資料となってしまいます。したがって、専門家にお願いする際も、不動産調査報告書や簡易鑑定評価書ではなく、先までを見据えた「一般鑑定評価書」の方が安心なのです。
そのほかの家賃に関して
・（賃貸人の立場から）空室を新たに貸すための適正な家賃を知りたい
・（賃借人の立場から）テナント、事務所等を借りるのに、家賃が適正か知りたい
このように家賃を設定するための「資料」として評価書等をご希望の場合は、一般鑑定評価書よりも安価な不動産調査報告書、もしくは不動産簡易鑑定評価書をおすすめします。
※弊社では、不動産調査報告書も簡易鑑定評価書も現地調査を基本とします。机上評価は行っておりません。
賃料評価と費用について
継続賃料の評価というのは、実は鑑定評価の中で最も高額な報酬になってしまいます。
でも、それは作業量が最も多いからなのです。
継続賃料の評価は、単に現在の市場賃料を調べるだけのものではなく、過去の経緯を検討して、過去の賃料との関係から現在の適正な改定賃料額を導き出すというとてもボリュームのある作業をしなければなりません。
このような手順を踏んでこそ、説得力のある合理的な理由を提示できるのです。
そこで、この高額となってしまう報酬については、次のように考えてはいかがでしょうか。
仮に鑑定評価に40万円の費用が必要だったとします。
しかし、その鑑定評価書が功を奏して月額10万円の賃料値下げが実現したならば、4ヶ月で元が取れ、その後は数年にわたって値下げ分のメリットを受取り続けることができる。
つまり、鑑定報酬は一時的に支払う大金ではあるけれども、その効果は今後複数年にわたるものである。
このように、賃料減額分というメリットを考慮するならば、いい加減な交渉ではなく、しっかりした根拠をもって、しっかり適正賃料への改定をしてもらう方がメリットが大きいのではないでしょうか。
依頼に際して注意すべきこと
継続賃料評価を依頼しようとお考えになっている場合、次の点をぜひお考えください。
これらは継続賃料評価特有の特性ですので、うっかりしていると、後の祭りになってしまいます。
- 係争への発展可能性があること
継続賃料というのは、新しく契約を締結する場合と異なり、うまく交渉がまとまらない場合には調停・裁判という係争問題へ発展する可能性があります。したがって、安易な交渉は好ましくありません。また、交渉時に相手方に提出した資料は、調停や裁判においても相手方から「あのときはこう言っていた」と証拠資料として利用される可能性があるため、いい加減な資料や質の悪い評価書に基づいた交渉をすることは絶対に得策ではありません。継続賃料評価の場合は、裁判まで見越した評価依頼をする必要があるのです。
- 再提出はできない
「とりあえず」安く作ってもらった評価書を一端相手方に提出しておいて、うまくいかなかったら「改めて」しっかりした評価書を提出すればいいや・・・なんて考えは禁物です。相手方の気持ちになってみればわかりますよね？何度も違う内容のものを出してくるような相手方の意見をくみ入れるようなことは、交渉においてはありえないと思うべきです。
- 安かろう・悪かろうは危険
継続賃料評価は、立場が相対する相手方を説得する、とても難しい評価になります。逆の立場に立たされている者が納得するだけのしっかりした評価書でなければ、交渉は難航するだけだということを認識してください。
継続賃料評価の実績（一部）
府中市（東京） 地代
新宿区（東京） 事務所賃料
中央区（東京） 事務所賃料
浪速区（大阪） 事務所賃料
品川区（東京） 事務所賃料
千代田区（東京） 事務所賃料
港区（東京） 事務所賃料
中野区（東京） 事務所賃料
小田原市（神奈川）、つくば市（茨城） 店舗賃料
名古屋市（愛知） 事務所賃料
南区（神奈川） 地代
中央区（大阪） 事務所賃料
戸田市（埼玉） 倉庫賃料
南区（神奈川） 地代
ほか、多数の賃料評価で、賃料交渉にお役立ていただいております。
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