該当事例
該当事例①
事実事項
- 対象地の面積は約990㎡（標準的画地は100㎡）
- 間口約17.6ｍ、奥行約53.5ｍの細長い長方形地
- 最寄り駅から対象地まで道路距離1.6ｋｍ
判断ポイント
- 近隣地域は戸建住宅、マンション、小規模工場が混在しているが、近年の開発動向を調べたところ戸建住宅用地としての戸建開発がありました
- 最寄り駅からの道路距離が長いことから、マンション適地ではないと判断しました
- 対象地上空に高圧線が走っており、マンション開発に不向きと判断しました
意見書作成ポイント
この地域では、開発道路を通す際は、開発道路の両側にすみ切りをつける必要があったため、それを踏まえた開発想定図となっています。
【開発想定図】
該当事例②
事実事項
- 現況は自宅、畑やアパート、山林等となっており、公図を見ても一体となっていたため、現況利用区分面積が不特定
- 対象地の指定容積率100％
- 対象地は不整形地
判断ポイント
- 現況利用地を実測し、対象面積を約1,280㎡と特定できました。（標準的画地は160㎡）
- 近隣地域は戸建住宅、マンションのほか駐車場や畑などの低利用地が介在しており、近年の開発動向を調べたところ戸建住宅用地としての戸建開発がありました。
- 対象地の容積率は100％のため、マンション適地ではないと判断しました。
意見書作成ポイント
公図だけでは広大地の対象地を特定できないため、現況求積図を作成してもらい、意見書に添付しました。そのため説得力が増した意見書となっています。
【公図】
【開発想定図】
該当事例③
事実事項
- 現況は約11,000㎡の工場地
- 公図をみると工場地内には赤道が走っており、工場地全体を一括対象にするのではなく、区分が必要
- 役所で調べたところ、工場地内の一部は道路指定地となっていた
判断ポイント
- 赤道や道路指定地を除いた現況利用地を実測図に基づき、今回の対象面積を約3,650㎡と特定できました。（標準的画地は110㎡）
- 当時の不動産業界の動向として、法律改正やマンション市況の冷え込みの動きから、ディベロッパーはマンション用地の仕入れよりも開発及び分譲が早期に出来る戸建用地の仕入れにシフトしており、対象地はマンション適地ではないと判断しました。
意見書作成ポイント
道路指定地を確認できたことで、その道路を前提とした開発想定図を作図しました。
当時の不動産市況がいわゆるマンション不況だったことを強調することにより、最有効使用判定の背景を理解してもらえるように努めました。
【住宅地図】
※工場全体の敷地としては茶色の線で囲んでいる範囲だが、敷地内に赤道や道路指定地などがあるため、今回の対象面積はピンク色の部分
【開発想定図】
該当事例④
事実事項
- 所有地内に自宅のほか、パーキングやアパートなどがあり、公図を見ても一体となっていたため、現況利用区分面積が不特定
- 近隣地域としては、国道の背後地となり大規模物件は少なく、小規模の建物が中心
判断ポイント
- 現況利用地を実測し、対象面積を約2,100㎡と特定できました。（標準的画地は120㎡）
- 対象地は前面道路幅員が4.2ｍのため、基準容積率が168％となることがわかりました。
- 当時の不動産業界の動向として、法律改正やマンション市況の冷え込みの動きから、ディベロッパーはマンション用地の仕入れよりも開発及び分譲が早期に出来る戸建用地の仕入れにシフトしており、対象地はマンション適地ではないと判断しました。
意見書作成ポイント
公図だけでは広大地の対象地を特定できないため、現況求積図を作成してもらい、意見書に添付しました。そのため説得力が増した意見書となっています。
【公図】
【開発想定図】
弊社では綿密な調査と分かりやすい意見書を作成することで、役所とのやり取りをスムーズにし、お客様のご負担を少しでも減らせるように心がけております。
また、弊社では「広大地適用困難」ならば、その理由をきちんとお伝えすることも専門家としての役割と考えております。詳しくは「謝絶事例」をご覧下さい。
不動産の未来へ 株式会社よつば鑑定
