賃料は一度その内容で契約してしまうと次の更新時まで変更できないと思っていませんか？

例えば地代なら、借地借家法第11条で、「地代又は土地の借賃が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。」と定めています。
家賃も同様の規定が同法第32条にあります。

いずれにしても賃料というのは、経済事情等が変わったことを理由に、上げることも下げることも要求することが法律で認められているのです。
ただし、闇雲に「（賃借人が）賃料を下げてください」「（賃貸人が）賃料を上げてください」では、まとまる交渉もまとまりません。相手を納得させる根拠が必要なのです。

このとき理解しておかなければいけないのは、「すでに契約関係にある場合の改定賃料（継続賃料）は、新たに契約を締結する場合の市場賃料（新規賃料）とは異なる」ということです。 つまり、「市場賃料（新規賃料）水準で交渉するのは間違っている」ということを理解しておきましょう。これは、賃料交渉の基本です。

所有者にしてみれば、相手方が市場賃料を主張してきたのならば、「それ（市場賃料の主張）は違うでしょう」というのが正しい対応ですし、賃借人にしてみれば、間違った主張をして「この人はわかっていない」と思わせるのは有利にはなりません。
賃借人さん、新規賃料水準で値下げ交渉しようとしていませんか？
賃貸人さん、新規賃料水準で値下げ要求されていませんか？

このような「勘違い賃料」で相手方が交渉してきても簡単にブロックできます。なぜなら、そこには合理的な理由がないからです。
ここを確実に押さえた上で、どのくらいまで上げる（下げる）要求をすべきか考えましょう。

不動産鑑定士なら、一般の方には判断しづらい適正な継続賃料の「根拠」を提供できます。
値下げを要求する際の根拠も、値下げを防御する際の根拠も、いずれも相手方を説得できるだけの正当な根拠が大切なのです。
鑑定評価書を利用して、根拠をもった交渉の強みをぜひ実感してください。

 

賃料評価と費用について

継続賃料の評価というのは、実は鑑定評価の中で最も高額な報酬になってしまいます。
でも、それは作業量が最も多いからなのです。
継続賃料の評価は、単に現在の市場賃料を調べるだけのものではなく、過去の経緯を検討して、過去の賃料との関係から現在の適正な改定賃料額を導き出すというとてもボリュームのある作業をしなければなりません。
このような手順を踏んでこそ、説得力のある合理的な理由を提示できるのです。
そこで、この高額となってしまう報酬については、次のように考えてはいかがでしょうか。

仮に鑑定評価に40万円の費用が必要だったとします。
しかし、その鑑定評価書が功を奏して月額10万円の賃料値下げが実現したならば、4ヶ月で元が取れ、その後は数年にわたって値下げ分のメリットを受取り続けることができる。
つまり、鑑定報酬は一時的に支払う大金ではあるけれども、その効果は今後複数年にわたるものである。

このように、賃料減額分というメリットを考慮するならば、いい加減な交渉ではなく、しっかりした根拠をもって、しっかり適正賃料への改定をしてもらう方がメリットが大きいのではないでしょうか。

• 費用について（報酬基準）

 

依頼に際して注意すべきこと

継続賃料評価を依頼しようとお考えになっている場合、次の点をぜひお考えください。
これらは継続賃料評価特有の特性ですので、うっかりしていると、後の祭りになってしまいます。

 

• 係争への発展可能性があること
  継続賃料というのは、新しく契約を締結する場合と異なり、うまく交渉がまとまらない場合には調停・裁判という係争問題へ発展する可能性があります。したがって、安易な交渉は好ましくありません。また、交渉時に相手方に提出した資料は、調停や裁判においても相手方から「あのときはこう言っていた」と証拠資料として利用される可能性があるため、いい加減な資料や質の悪い評価書に基づいた交渉をすることは絶対に得策ではありません。継続賃料評価の場合は、裁判まで見越した評価依頼をする必要があるのです。
  
  
• 再提出はできない
  「とりあえず」安く作ってもらった評価書を一端相手方に提出しておいて、うまくいかなかったら「改めて」しっかりした評価書を提出すればいいや・・・なんて考えは禁物です。相手方の気持ちになってみればわかりますよね？何度も違う内容のものを出してくるような相手方の意見をくみ入れるようなことは、交渉においてはありえないと思うべきです。
  
  
• 安かろう・悪かろうは危険
  継続賃料評価は、立場が相対する相手方を説得する、とても難しい評価になります。逆の立場に立たされている者が納得するだけのしっかりした評価書でなければ、交渉は難航するだけだということを認識してください。

 

• 訴訟に特化した鑑定評価について

 

 

継続賃料評価の実績（一部）

　　府中市（東京）　地代
　　新宿区（東京）　事務所賃料
　　中央区（東京）　事務所賃料
　　浪速区（大阪）　事務所賃料
　　品川区（東京）　事務所賃料
　　千代田区（東京）　事務所賃料
　　港区（東京）　事務所賃料
　　中野区（東京）　事務所賃料
　　小田原市（神奈川）、つくば市（茨城）　店舗賃料
　　名古屋市（愛知）　事務所賃料
　　南区（神奈川）　地代
　　中央区（大阪）　事務所賃料
　　戸田市（埼玉）　倉庫賃料
　　南区（神奈川）　地代

ほか、多数の賃料評価で、賃料交渉にお役立ていただいております。